2. Onvoorziene omstandigheden vóór de verkrijging
[Regeling vervallen per 29-09-2022]
Een van de voorwaarden voor de toepassing van het 2%-tarief en de startersvrijstelling
is dat de verkrijger de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat
gebruiken. Artikel 15a, vijfde lid, WBR biedt de mogelijkheid om rekening te houden met onvoorziene omstandigheden die zich
hebben voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging van de woning. Hierbij kan worden
gedacht aan het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger,
echtscheiding van de verkrijgers, het aanvaarden of verlies van een baan of emigratie.
Als dergelijke onvoorziene omstandigheden ertoe hebben geleid dat een verkrijger redelijkerwijs
niet meer in staat is de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken
en dit aannemelijk wordt gemaakt, wordt de verkrijger geacht de woning anders dan
tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt. In dat geval wordt de bij de verkrijging
van de woning toegepaste startersvrijstelling of het 2%-tarief niet teruggenomen.
Artikel 15a, vijfde lid, WBR gaat over situaties waarbij de onvoorziene omstandigheden plaatsvinden ná het tijdstip
van de verkrijging. Het komt ook voor dat zich onvoorziene omstandigheden voordoen
na het tijdstip van het ondertekenen van de koopovereenkomst, maar vóór het tijdstip
van de verkrijging van de woning. Het gevolg van deze onvoorziene omstandigheden kan
zijn dat de verkrijger redelijkerwijs niet in staat is de woning na de verkrijging
anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Dit heeft tot gevolg dat
bij de verkrijging zowel het 2%-tarief als de startersvrijstelling niet kan worden
toegepast. Het 8%-tarief is dan van toepassing. Dat vind ik niet in alle gevallen
een gewenste uitkomst. Daarom keur ik het volgende goed.
Goedkeuring
Als een verkrijger de woning, als direct gevolg van een onvoorziene omstandigheid
die zich heeft voorgedaan ná het sluiten van de koopovereenkomst, maar vóór het tijdstip
van de verkrijging, niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf in gebruik zal nemen,
keur ik voor de toepassing van de startersvrijstelling en het 2%-tarief onder voorwaarden
goed dat de verkrijger geacht wordt de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk
als hoofdverblijf te hebben gebruikt.
Voorwaarden
Voor deze goedkeuring gelden de volgende vijf voorwaarden:
-
– Er is sprake van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 15a, vijfde lid, WBR met als verschil dat de onvoorziene omstandigheid zich heeft voorgedaan tussen het
tijdstip van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het tijdstip van de verkrijging
van de woning.
-
– De verkrijger maakt aannemelijk dat het na het sluiten van de koopovereenkomst tot
aan het moment waarop de onvoorziene omstandigheid zich voordeed, steeds het voornemen
is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, en
voorts dat dit als gevolg van een onvoorziene omstandigheid redelijkerwijs niet meer
kan of zal gebeuren.
-
– In de notariële akte van levering wordt opgenomen dat voor de toepassing van het 2%-tarief
of de startersvrijstelling een beroep wordt gedaan op toepassing van deze goedkeuring
(onder vermelding van datum, nummer en onderdeel van dit besluit).
-
– Aan de overige vereisten voor de toepassing van het 2%-tarief of de startersvrijstelling
wordt voldaan, waaronder de verklaring overeenkomstig artikel 15a WBR. Dat de verkrijger de woning, anders dan hij verklaart, na de verkrijging niet anders
dan tijdelijk, als hoofdverblijf gaat gebruiken, staat niet in de weg aan deze goedkeuring.
Bij een beroep op deze goedkeuring mag de zin in de verklaring ‘Ik verklaar stellig
en zonder voorbehoud dat ik deze woning na verkrijging, anders dan tijdelijk, als
hoofdverblijf ga gebruiken (zelfbewoning).’ gelezen worden als ‘Ik verklaar stellig
en zonder voorbehoud dat ik vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst
tot het moment van de onvoorziene omstandigheid het voornemen heb gehad deze woning
na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken (zelfbewoning).’
Ingeval de onvoorziene omstandigheid het overlijden van de koper is, mag deze zin
in de verklaring door zijn rechtsopvolger gelezen worden als ‘Ik verklaar naar eer
en geweten dat de koper vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst tot
het moment van de onvoorziene omstandigheid het voornemen heeft gehad deze woning
na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken (zelfbewoning).’.
-
– In deze situatie verleen ik een tegemoetkoming waarin volgens de wettelijke bepalingen
8% overdrachtsbelasting verschuldigd is. Deze wettelijke verschuldigdheid van 8% brengt
mee dat bij een overdracht van de nu verkregen woning binnen zes maanden door een
opvolgende verkrijger onder omstandigheden formeel gezien aanspraak kan worden gemaakt
op een vermindering van overdrachtsbelasting op grond van artikel 13, eerste lid, WBR. Indien en voor zover bij een dergelijke verkrijging op grond van artikel 13, eerste
lid, WBR aanspraak op vermindering wordt gemaakt, is de verkrijger die een beroep
doet op deze goedkeuring alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd naar hetzelfde tarief
dat bij die volgende verkrijging wordt toegepast.
Voorbeeld
A (34 jaar) en B (36 jaar) zijn gehuwd en hebben in december 2020 een koopovereenkomst
gesloten voor de aankoop van een woning voor € 400.000. Zij hebben het voornemen deze
woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De akte van levering
zal op 31 juli 2021 bij de notaris worden verleden. Vóór 31 juli 2021 komt het tot
een echtscheiding tussen A en B. Geen van beiden kan in de nieuwe woning gaan wonen
(deze gaan ze doorverkopen). De woning wordt op 31 juli 2021 aan A en B, ieder voor
de onverdeelde helft, geleverd. Zowel A als B zal de nieuwe woning niet anders dan
tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken, zodat zij elk voor de verkrijging van
hun aandeel in de woning 8% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
In de notariële akte van levering doet A met toepassing van de goedkeuring bij de
verkrijging van de onverdeelde helft van de woning een beroep op de startersvrijstelling
en past B, eveneens met toepassing van de goedkeuring, bij de verkrijging van de onverdeelde
helft van de woning het 2%-tarief toe. B is € 4.000 (2% van € 200.000) overdrachtsbelasting
verschuldigd.
Doorverkoop en toepassing artikel 13 WBR
Stel dat de woning binnen zes maanden na 31 juli 2021 door A en B voor € 410.000 wordt
doorverkocht en geleverd aan C (40 jaar), die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf
gaat gebruiken. Op de verkrijging van C is het 2%-tarief van toepassing. De verschuldigde
overdrachtsbelasting zonder toepassing van artikel 13 WBR bedraagt € 8.200 (2% van € 410.000). Echter in deze situatie is artikel 13, vierde
lid, WBR van toepassing voor de verkrijging door B, waardoor het bedrag aan belasting
verminderd wordt met het bedrag aan belasting dat B verschuldigd was bij zijn eerdere
verkrijging. Artikel 13 WBR kan niet worden toegepast voor de verkrijging door A,
omdat deze de startersvrijstelling heeft toegepast. C is € 4.200 (€ 8.200 min € 4.000)
aan overdrachtsbelasting verschuldigd.
Uitwerking laatste voorwaarde bij de goedkeuring
Stel dat C toch aanspraak maakt op toepassing van artikel 13, eerste lid, WBR voor de beide eerdere verkrijgingen door A en B, omdat deze verkrijgingen op grond
van de wet (zonder de goedkeuring) beide belast zouden zijn. In dat geval geldt het
volgende. De maatstaf van heffing wordt met toepassing van artikel 13, eerste lid,
WBR vastgesteld op € 10.000 (€ 410.000 min € 400.000), zodat C slechts € 200 (2% van
€ 10.000) overdrachtsbelasting verschuldigd is. Omdat A en B door toepassing van de
goedkeuring respectievelijk de startersvrijstelling en het 2%-tarief hebben toegepast,
zou door toepassing van artikel 13, eerste lid, WBR te weinig overdrachtsbelasting
worden betaald. Het is niet de bedoeling dat bij de verkrijgingen door C de maatstaf
van heffing op deze manier wordt verminderd. Door toepassing van de laatste voorwaarde
zijn zowel A als B bij de verkrijging op 31 juli 2021 dan alsnog hetzelfde tarief
verschuldigd als C (in dit geval 2%). Voor B heeft dat geen gevolgen, omdat deze ook
het 2%-tarief heeft toegepast. A had de startersvrijstelling toegepast, maar is door
de laatste voorwaarde alsnog 2% overdrachtsbelasting ofwel € 4.000 (2% van € 200.000)
verschuldigd. Overigens kunnen A, B en C in hun onderlinge rechtsverhouding afspreken
aan wie het heffingsvoordeel door toepassing van artikel 13 WBR toekomt en op welke
wijze.