Dit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de waardering
van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters.
De objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid,
of op het niveau van het complex waartoe de verhuureenheid behoort, beschikbaar dienen
te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.
In tabel 5 objectgegevens is in de laatste kolom aangegeven of een gegeven op verhuureenheid
(VHE) dan wel op complex niveau beschikbaar is. In de waardering zelf staat het de
taxateur vrij complex gegevens op complex niveau of op VHE-niveau op te voeren.
De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van
de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.
5.2. Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de verhuureenheden in de
waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de hierboven aangegeven
objectgegevens. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk
8 worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden
gemaakt om af te wijken van de basisversie.
5.2.1. Leegwaarde
De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van
huur en overige lasten. De leegwaarde is synoniem voor de term ‘marktwaarde vrij van
huur en gebruik’. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen,
zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.
De leegwaarde wordt gelijk gesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen
dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2018 is afgegeven en daarmee betrekking heeft
op de waardepeildatum 1 januari 2017. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan
te worden geïndexeerd met de leegwaardestijging van 2017 en 2018 om een leegwaarde
te krijgen met peildatum 31 december 2018. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum
1 januari 2017 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum
1 januari 2018 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat
de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2017 heeft.
Rekenkundige uitwerking: WOZ-waarde als grondslag
De geïndexeerde WOZ-waarde vormt de grondslag van de verhuurderheffing. De verhuurderheffing
wordt in een kalenderjaar bepaald op basis van de WOZ-beschikking van dat jaar. In
die beschikking is de WOZ-waarde opgenomen primo het jaar voorafgaand aan het beschikkingsjaar.
Voorbeeld:
De grondslag voor het bepalen van de verhuurderheffing in 2021 is de WOZ-beschikking
2021 en daarmee de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2020 oftewel primo 2020. Omdat
de grondslag primo kalenderjaar is vormt de grondslag een uitzondering op de regel
van medio indexeren. De grondslag wordt primo bepaald.
Stel: u wilt de verhuurderheffing berekenen in het jaar 2021. De grondslag daarvoor
is de peildatum primo 2020. U beschikt over een WOZ-beschikking van 2018 waarin een
waarde van € 100.000 staat vermeld met de peildatum primo 2017. Om de gewenste grondslag
primo 2020 te bepalen moet u dus de WOZ-waarde uit de beschikking 2018 (peildatum
primo 2017) indexeren met de index over 2017, 2018 en over 2019 om zo de waarde primo
2020 te bepalen. Stel dat de index 2017 gelijk is aan 8,20%, de index 2018 gelijk
is aan 9,30%, en de index 2019 gelijk aan 5,65%, dan is de grondslag gelijk aan € 100.000
* (1 + 8,20%) * (1 + 9,30%) * (1 + 5,65%) = € 124.944.
Rekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in uitpondscenario:
In het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de leegwaarde.
Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook verkoop, midden in een
kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio jaar.
Voorbeeld:
Stel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2020 bepalen. Net als in het vorige
voorbeeld beschikt u over een WOZ-beschikking 2018 met daarin een peildatum primo
2017 van € 100.000. Gegeven de indexen in het bovenstaande voorbeeld is de leegwaarde
primo 2020 gelijk aan € 124.944. Stel de index in 2020 is 2%, dan is de leegwaarde
ultimo 2020 gelijk aan € 127.443. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van
de leegwaarde primo en ultimo (€ 124.944 + € 127.443)/2 is € 126.194. (Ofwel: ongeveer
124.944 * 1,020,5)
5.2.2. Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen
De markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die, uitgaande
van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de waardepeildatum 31 december
2018. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van
de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur
een rol als er sprake is van juridische beklemmingen (verkoopbeperking). Door deze
beklemmingen kan het voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een
complex mag worden verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet
meer worden verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van
wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de nieuwe
huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te worden, in
plaats van de contracthuur.
De parameters voor de markthuur per vierkante meter gebruiksoppervlak is bepaald op
basis van een regressie analyse van de in het validatieonderzoek over 2017 opgenomen
full waarderingen. De volgende woningkenmerken dienen daarbij als basis van de regressie:
zij zijn de onafhankelijke variabelen die de markthuur per maand per eenheid bepalen:
-
• Gebruiksoppervlakte (GO).
-
• De WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2017 ingedeeld in 9 klassen
-
• Bouwjaar ingedeeld in 7 klassen
-
• Woningtype ingedeeld in twee typen
-
• Regio opgedeeld in de 40 COROP-gebieden plus de vier grote steden, totaal 44 gebieden.
De markthuur per maand wordt bepaald volgens de volgende vergelijking:
Hierbij is:
-
•
Markthuur: de markthuur per maand op prijspeil 31-12-2018
-
•
GO: het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters
-
•
Huurref: de markthuur per m2 GBO van de referentiewoning op peildatum 31-12-2017
-
•
fWOZ: een factor afhankelijk van de WOZ-waarde klasse • fBouwjaar: een factor afhankelijk
van de bouwjaarklasse van de woning
-
•
fType: een factor afhankelijk van het type (EGW of MGW) van de woning
-
•
fRegio: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort
-
•
fMarkt: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort. Deze factor weerspiegelt
de ontwikkeling van de markthuren in 2018 per gebied. Deze factor is vastgesteld op
basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde
markthuren van woningen per maand over de periode januari 2016 tot en met juni 2018.
Deze factor is nodig omdat de regressieanalyse in het validatieonderzoek gaat over
de markthuren per 31-12-2017. Om de markthuur per 31-12-2018 te bepalen moet op de
markthuur per 31-12-2017 nog een index worden toegepast uitgedrukt in fMarkt.
In deze paragraaf zijn de verschillende factoren per klasse in tabellen opgenomen.
Voor de referentiewoning leidt de doorgerekende vergelijking tot een markthuur van
€ 799,– per maand prijspeil 31-12-2018.
Tabel 6: referentiewoning
Referentieobject markthuur
|
|
Kenmerk
|
Klasse
|
WOZ-waarde 1 januari 2017 klasse
|
125.000 tot 150.000
|
Bouwjaarklasse
|
1975 tot 1990
|
Type verhuureenheid
|
MGW
|
COROP gebied plus G4
|
’s-Gravenhage
|
Markthuur per m2 GBO/maand 31-12-2017
|
€ 9,63
|
Huurref: de markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning prijspeil 31-12-2017
De markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning bedraagt € 9,63.
fWOZ: factor geïndexeerde WOZ-waarde klasse
De eerste factor in de vergelijking is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning
op prijspeil 1 januari 2017.
Tabel 7: factor WOZ-waarde op 1 januari 2017 klasse: fWOZ
WOZ-waarde 1 januari 2017 klasse
|
Factor
|
WOZ-waarde 1 januari 2017 klasse
|
Factor
|
≤ 50.000
|
0,689
|
> 150.000 ≤ 175.000
|
1,065
|
> 50.000 ≤ 75.000
|
0,782
|
> 175.000 ≤ 200.000
|
1,130
|
> 75.000 ≤ 100.000
|
0,866
|
> 200.000 ≤ 250.000
|
1,193
|
> 100.000 ≤ 125.000
|
0,941
|
> 250.000
|
1,430
|
> 125.000 ≤ 150.000
|
1,000
|
|
|
fBouwjaar: factor afhankelijk van bouwjaarklasse
Tabel 8: factor bouwjaarklasse: fBouwjaar
Bouwjaarklasse
|
Factor
|
Bouwjaarklasse
|
Factor
|
< 1920
|
1,105
|
≥ 1975 < 1990
|
1,000
|
≥ 1920 < 1940
|
1,064
|
≥ 1990 < 2005
|
1,007
|
≥ 1940 < 1960
|
0,995
|
≥ 2005
|
1,013
|
≥ 1960 < 1975
|
0,975
|
|
|
fType: factor afhankelijk van woningtype
Tabel 9: factor woningtype: fType
Woningtype
|
Factor
|
Woningtype
|
Factor
|
EGW
|
0,958
|
MGW
|
1,000
|
fRegio: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4
Tabel 10: factor COROP-gebied en G4
COROP-gebied G4
|
Factor
|
COROP-gebied G4
|
Factor
|
Oost-Groningen
|
0,838
|
Agglomeratie Haarlem
|
1,134
|
Delfzijl en omgeving
|
0,883
|
Zaanstreek
|
0,970
|
Overig Groningen
|
0,985
|
Groot-Amsterdam
|
1,076
|
Noord-Friesland
|
0,823
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
1,029
|
Zuidwest-Friesland
|
0,826
|
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
|
1,021
|
Zuidoost-Friesland
|
0,823
|
Agglomeratie ’s- Gravenhage
|
0,947
|
Noord-Drenthe
|
0,860
|
Delft en Westland
|
1,013
|
Zuidoost-Drenthe
|
0,870
|
Oost-Zuid-Holland
|
0,981
|
Zuidwest-Drenthe
|
0,952
|
Groot-Rijnmond
|
0,964
|
Noord-Overijssel
|
0,844
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
1,007
|
Zuidwest-Overijssel
|
0,997
|
Zeeuwsch-Vlaanderen
|
0,809
|
Twente
|
0,881
|
Overig Zeeland
|
0,892
|
Veluwe
|
0,874
|
West-Noord-Brabant
|
0,917
|
Achterhoek
|
0,894
|
Midden-Noord-Brabant
|
0,912
|
Arnhem/Nijmegen
|
0,975
|
Noordoost-Noord- Brabant
|
1,000
|
Zuidwest-Gelderland
|
0,962
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
0,940
|
Utrecht
|
1,005
|
Noord-Limburg
|
0,812
|
Kop van Noord-Holland
|
0,826
|
Midden-Limburg
|
0,796
|
Alkmaar en omgeving
|
0,923
|
Zuid-Limburg
|
0,908
|
IJmond
|
1,024
|
Flevoland
|
1,026
|
G4
|
|
G4
|
|
Amsterdam
|
1,132
|
Rotterdam
|
1,126
|
’s-Gravenhage
|
1,000
|
Utrecht (gemeente)
|
1,072
|
fMarkt: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4
Tabel 11: factor markt COROP-gebied en G4
COROP-gebied G4
|
Factor
|
COROP-gebied G4
|
Factor
|
Oost-Groningen
|
1,003
|
Agglomeratie Haarlem
|
1,044
|
Delfzijl en omgeving
|
1,029
|
Zaanstreek
|
1,023
|
Overig Groningen
|
1,008
|
Groot-Amsterdam
|
1,092
|
Noord-Friesland
|
1,036
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
1,054
|
Zuidwest-Friesland
|
1,027
|
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
|
1,082
|
Zuidoost-Friesland
|
1,016
|
Agglomeratie ’s- Gravenhage
|
1,056
|
Noord-Drenthe
|
1,031
|
Delft en Westland
|
1,047
|
Zuidoost-Drenthe
|
0,969
|
Oost-Zuid-Holland
|
1,101
|
Zuidwest-Drenthe
|
1,008
|
Groot-Rijnmond
|
1,062
|
Noord-Overijssel
|
1,047
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
1,060
|
Zuidwest-Overijssel
|
0,978
|
Zeeuwsch-Vlaanderen
|
1,092
|
Twente
|
1,022
|
Overig Zeeland
|
1,083
|
Veluwe
|
1,037
|
West-Noord-Brabant
|
1,011
|
Achterhoek
|
0,993
|
Midden-Noord-Brabant
|
1,036
|
Arnhem/Nijmegen
|
0,992
|
Noordoost-Noord- Brabant
|
1,001
|
Zuidwest-Gelderland
|
1,068
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
1,004
|
Utrecht
|
1,036
|
Noord-Limburg
|
0,978
|
Kop van Noord-Holland
|
1,013
|
Midden-Limburg
|
1,026
|
Alkmaar en omgeving
|
1,028
|
Zuid-Limburg
|
1,010
|
IJmond
|
1,089
|
Flevoland
|
1,075
|
G4
|
|
G4
|
|
Amsterdam
|
1,048
|
Rotterdam
|
1,080
|
‘s-Gravenhage
|
1,061
|
Utrecht (gemeente)
|
1,011
|
Voorbeeld berekening markthuur
Bepaal de markthuur van een EGW van 100 m2 GBO, WOZ-waarde op 31-12-2017 van € 160.000,–, bouwjaar 1980 in de gemeente Rotterdam.
De parameters voor de vergelijking zijn dan:
-
• GO = 100
-
• Huurref = 9,63
-
• fWOZ= 1,065
-
• fBouwjaar = 1,000
-
• fType = 0,958
-
• fRegio = 1,126
-
• fMarkt = 1,080.
De resulterende markthuur bedraagt dan € 1.027,– per maand op prijspeil 31-12-2018.
5.2.3. Markthuur van studenteenheden en extramurale zorgeenheden
Voor studenteenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar
om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is daarom de markthuur
voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijk gesteld aan de maximale
huur volgens het woningwaarderingstelsel. Voor studenteenheden geldt daarbij de kwaliteitskortingsgrens
als maximum. Voor het jaar 2018 is de kwaliteitskortingsgrens gelijk aan € 417,34.
Voor 2019 wordt deze grens eind 2018 opnieuw bepaald door indexering. De grens moet
vervolgens jaarlijks primo jaar geïndexeerd worden met de prijsinflatie. De kwaliteitskortingsgrens
is tevens het huurniveau bij een leegstaande studenteneenheid.
In de full waardering kan via de vrijheidsgraad markthuur afgeweken worden van de
kwaliteitskortingsgrens als maximum.
Tabel 12 : markthuur studenteneenheden, kwaliteitskortingsgrens 2018 en 2019 (indicatief)
Markthuur studenteneenheden
|
|
Kwaliteitskortingsgrens 2018
|
€ 417,34 per maand
|
Kwaliteitskortingsgrens 2019
|
€ 424,44 per maand
|
De kwaliteitskortingsgrens is het bedrag genoemd in artikel 20 Wet op de Huurtoeslag. Het bedrag van € 424,44 per maand in dit handboek is uitsluitend indicatief. De
kwaliteitskortingsgrens 2019 wordt definitief vastgesteld met de regeling huurtoeslaggrenzen
2019.
5.2.4. Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings-
onderhoud, en mutatieonderhoud. Daarnaast vallen ook de beheerkosten, belastingen
verzekeringen, overige zakelijke lasten en verhuurderheffing onder de exploitatiekosten.
Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten
maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.
5.2.4.1. Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode
nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te
houden, als waarin het zich op de waardepeildatum bevindt. Uitgangspunt daarbij is
dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud, als er wel sprake is van achterstallig
onderhoud, dan moet dit separaat gecorrigeerd worden, zoals omschreven in paragraaf
5.2.4.3.
Bij instandhoudingsonderhoud gaat het niet om investeringen die leiden tot een verbetering
van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt daarmee
ook niet tot een hogere huur.
De parameters voor het bepalen van de hoogte van het instandhoudingsonderhoud komen
via een regressie analyse voort uit de full waarderingen die meegenomen zijn in het
in 2018 uitgevoerde validatieonderzoek naar de waardering over verslagjaar 2017.
De hoogte van de kosten voor het instandhoudingsonderhoud per jaar is afhankelijk
van drie kenmerken van de verhuureenheid:
-
• Type verhuureenheid ingedeeld in vijf typen.
-
• Bouwjaar ingedeeld in vijf klassen.
-
• Gebruiksoppervlakte (GO) in zes klassen.
In een vergelijking uitgedrukt is het instandhoudingsonderhoud per jaar gelijk aan:
Hierbij geldt:
-
•
ioh: instandshoudingsonderhoud per verhuureenheid per jaar op prijspeil 31-12-2018
-
•
iohreferentie: het instandhoudingsonderhoud van een referentiewoning. Dit bedrag is gelijk aan
€ 808
-
•
opslagBouwjaar: een opslag (als positief) of een afslag (indien negatief) gerelateerd aan bouwjaarklasse
-
•
opslagGO: een opslag of afslag gerelateerd aan de oppervlakteklasse
-
•
opslagType: een opslag gerelateerd aan het type verhuureenheid
-
•
opslagIndex: de indexatie van het gevonden bedrag naar prijspeil 31-12-2018. De regressie op
basis van het validatieonderzoek over verslagjaar 2017 geeft het onderhoud prijspeil
31-12-2017. Om het bedrag prijspeil 31-12-2018 te bepalen wordt dit bedrag geïndexeerd
met de verwachte index over 2018. Deze index is gelijk aan 5,60%.
De diverse opslagen zijn de volgende tabellen opgenomen.
Het instandhoudingsonderhoud per jaar voor de referentiewoning prijspeil 31-12-2018
is gelijk aan € 853,–.
Tabel 13: referentieobject instandhoudingsonderhoud
Referentieobject instandhoudingsonderhoud
|
Kenmerk
|
Klasse
|
Bouwjaarklasse
|
1975 tot 1990
|
Oppervlakteklasse
|
60 tot 80 m2
|
Type verhuureenheid
|
MGW
|
Instandhoudingsonderhoud per jaar prijspeil 31-12-2017
|
€ 808,– inclusief BTW
|
Indexatie 2018
|
5,60%
|
Instandhoudingsonderhoud per jaar prijspeil 31-12-2018
|
€ 853,– inclusief BTW
|
Tabel 14: opslag instandhoudingsonderhoud bouwjaarklasse: opslagBouwjaar
Bouwjaarklasse
|
Opslag
|
Bouwjaarklasse
|
Opslag
|
< 1920
|
32
|
≥ 1975 < 1990
|
0
|
≥ 1920 < 1940
|
11
|
≥ 1990 < 2005
|
41
|
≥ 1940 < 1960
|
145
|
≥ 2005
|
89
|
≥ 1960 < 1975
|
171
|
|
|
Tabel 15: opslag instandhoudingsonderhoud oppervlakteklasse: opslagGO
Oppervlakteklasse m2 GO
|
Opslag
|
Oppervlakteklasse m2 GO
|
Opslag
|
< 40
|
Minus 215
|
≥ 80 < 100
|
49
|
≥ 40 < 60
|
Minus 95
|
≥ 100 < 120
|
54
|
≥ 60 < 80
|
0
|
≥ 120
|
41
|
Tabel 16: opslag instandhoudingsonderhoud type: opslagType
Type verhuureenheid
|
Opslag
|
EGW
|
Minus 44
|
MGW
|
0
|
Studenteneenheid zelfstandig
|
Minus 322
|
Studenteneenheid onzelfstandig
|
Minus 322
|
Extramurale zorgeenheid
|
Minus 112
|
Tabel 17: opslag instandhoudingsonderhoud index: opslagIndex
Indexatie 2018
|
Opslag
|
Index
|
5,60%
|
5.2.4.2. Mutatieonderhoud
Mutatieonderhoud doet zich voor bij het vrijkomen van de woning door contractopzegging
door de huurder. De hoogte van de kosten voor het mutatieonderhoud is afhankelijk
van het type verhuureenheid. De bedragen voor het mutatieonderhoud zijn ontleend aan
de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd,
en zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Daarbij geldt dat de bedragen per mutatie
gelden. De bedragen zijn inclusief 21% BTW.
Tabel 18: mutatieonderhoud
Type
|
Mutatieonderhoud
|
EGW
|
883
|
MGW
|
663
|
Studenteneenheid
|
199
|
Zorgeenheid (extramuraal)
|
663
|
Let op: mutatieonderhoud geldt alleen in het geval van wederverhuur (doorexploiteerscenario).
In het geval van verkoop (uitpondscenario) wordt mutatieonderhoud niet opgenomen.
5.2.4.3. Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering
van de woongelegenheden. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van
onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen)
die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange
termijn doorexploiteren van de huurwoning. Dit kan onder meer betrekking hebben op
funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet
om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische
en bouwkundige staat te houden.
De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling
de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in
de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep
dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.
Let op: Het is niet toegestaan om achterstallig onderhoud in andere parameters te versleutelen.
De post achterstallig onderhoud moet als een aparte post worden opgenomen primo jaar
1.
5.2.4.4. Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid.
Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden.
De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten
worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen
voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen
die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel.
De bedragen zijn per verhuureenheid, per jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 19: beheerkosten naar type
Type
|
Beheerkosten
|
EGW
|
436
|
MGW
|
428
|
Studenteenheid
|
403
|
Zorgeenheid
|
395
|
5.2.4.5. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
Onder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB, de rioolheffing
en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en
heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de
verzekeringen.
OZB
Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde
gemeentelijke tarieven 2018. De gemeentelijke OZB wordt als een percentage van de WOZ-waarde weergegeven. Initieel
wordt de OZB voor woongelegenheden berekend op basis van de WOZ-waarde volgens de
beschikking uit 2018, dus de WOZ-waarde op peildatum 1-1-2017, en het gemeentelijke
percentage voor de vastgoedcategorie voor 2018. In paragraaf 3.4.2. wordt toegelicht
hoe vervolgens de prijsinflatie wordt toegepast om de OZB vanaf 2019 en de volgende
jaren te berekenen.
Overige belastingen, verzekeringen en heffingen
Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen,
is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit
gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten
instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking
op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2017. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt
het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met
de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.
Tabel 20: belastingen en verzekeringen
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
|
Gemeentelijke OZB
|
Gemeentelijke tarieven 2018 zoals gepubliceerd uitgedrukt in een percentage van de
WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2017.
|
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. gemeentelijke OZB)
|
0,12% van de WOZ-waarde
|
5.2.4.6. Verhuurderheffing
Op grond van de huidige wet dient de verhuurderheffing voor de volledige DCF-periode
te worden opgenomen. De heffing wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde.
De verhuurderheffing 2019 gaat uit van de WOZ-beschikking 2019; deze heeft in beginsel
waardepeildatum 1 januari 2018. Voor de verhuurderheffing 2020 en volgende wordt deze
WOZ-waarde jaarlijks geïndexeerd met de leegwaardestijging.
De heffing wordt alleen opgenomen voor zelfstandige woongelegenheden met een huur
die aan het begin van het kalenderjaar onder de liberalisatiegrens ligt. Indien de
huur gedurende de DCF-periode door mutatie of jaarlijkse huurverhoging aan de zittende
bewoner boven de liberalisatiegrens uitkomt, dan wordt geen heffing meer ingerekend.
De geldende tarieven zijn opgenomen in de onderstaande tabel.
Tabel 21: verhuurderheffing
Tarief
|
2019
|
2020 en 2021
|
2022
|
2023 en verder
|
Tarief WOZ
|
0,561% (indicatief)
|
0,592%
|
0,593%
|
0,567%
|
Het tarief 2019 van 0,561% is indicatief. Het voor 2019 geldende tarief is gelijk
aan het tarief genoemd in artikel 1.7 van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II. Over het voor geldende tarief voor 2019 is nog parlementaire behandeling gaande.
Op 1 april 2017 is de wetgeving rond de verhuurderheffing gewijzigd. Voor de berekening
van de verhuurderheffing binnen de marktwaardering zijn de volgende punten, die vanaf
1 januari 2018 gelden, van belang:
-
– De grondslag voor de verhuurderheffing is gemaximeerd door artikel 1.2 onder h van de Wet Woningmaatregelen 2014 II. Dit maximum bedroeg in 2018 € 250.000. Dat houdt in dat over het deel van de WOZ-waarde
boven deze grens geen heffing wordt geheven. Deze aftopping van de WOZ-waarde wordt
jaarlijks primo jaar geïndexeerd met de verandering van de gemiddelde WOZ-waarde in
heel Nederland. Verwachting is dat dit zal leiden tot € 271.000 als de WOZ-waarde
die wordt gehanteerd voor de verhuurderheffing, indien de WOZ-waarde hoger is.
-
– Rijksmonumenten zijn vrijgesteld van verhuurderheffing.
-
– De grens voor de heffing qua aantal woningen is verhoogd van 10 naar 50 woningen.
Het belastbare bedrag wordt verminderd met vijftig maal de gemiddelde WOZ-waarde van
de huurwoningen van een verhuurder.
Voor Rijksmonumenten geldt geen verhuurderheffing. Om die reden is aan de objectgegevens
van een woongelegenheid een nieuw gegeven toegevoegd: ‘Wel of niet vrijgesteld van
verhuurderheffing’.
Toelichting berekening verhuurderheffing
Voor de berekening van de verhuurderheffing is de fractionele benadering nodig. Met
fractioneel wordt de fictie bedoeld dat één VHE in het doorexploiteerscenario aan
het begin en eind van een tijdvak deels geharmoniseerd en deels niet geharmoniseerd
is, en in het uitpondscenario dat een VHE deels in exploitatie en deels reeds verkocht
is.
Voor de bepaling van de verhuurderheffing in het doorexploiteerscenario is de berekening
op hoofdlijnen als volgt:
-
1. Bereken eerst de hoogte van de verhuurderheffing in een tijdvak alsof de woning volledig
verhuurderheffingsplichtig is in dat tijdvak. Dit op basis van de tarieven verhuurderheffing
en de grondslag zoals eerder toegelicht
-
2. Bereken per tijdvak primo jaar welke fractie van de woning geharmoniseerd en welke
fractie niet geharmoniseerd is.
-
3. Bepaal per tijdvak of de onderliggende maandhuur primo jaar van het niet geharmoniseerde
deel onder de geïndexeerde liberalisatiegrens ligt. In dat geval geldt voor dit deel
de verhuurdersheffing, anders niet.
De verhuurderheffing voor deze fractie is, indien in het tijdvak verhuurderheffing
van toepassing is, gelijk aan de in stap 1 berekende heffing vermenigvuldigd met de
percentuele fractie niet-geharmoniseerd uit stap 2. Geldt geen verhuurderheffing,
dan is de verhuurderheffing in dit tijdvak voor deze fractie nihil.
-
4. Pas hetzelfde principe toe op de geharmoniseerde fractie: bepaal eerst per tijdvak
of de onderliggende maandhuur primo jaar van het geharmoniseerde deel onder de liberalisatiegrens
ligt. Zo ja, dan geldt de verhuurderheffing in het tijdvak, zo nee, dan geldt deze
niet.
De verhuurderheffing voor de geharmoniseerde fractie is, indien in het tijdvak de
verhuurderheffing geldt, gelijk aan de in stap 1 berekende heffing vermenigvuldigd
met de percentuele fractie geharmoniseerd in dat jaar uit stap 2. Als in het tijdvak
geen verhuurderheffing geldt, dan is de heffing voor deze fractie nihil.
-
5. De totale verhuurderheffing in een tijdvak is dan gelijk aan de som van de in stap
3 en 4 gevonden heffingen.
In het uitpondscenario is er geen sprake van harmonisatie van huren omdat de woning
bij mutatie verkocht wordt. Het is dus alleen nodig voor elk tijdvak te bepalen welk
deel van de woning primo jaar nog in exploitatie is. Het aantal stappen is daarmee
kleiner:
-
1. Stap 1 is hetzelfde als bij het doorexploiteerscenario.
-
2. Bepaal bij stap 2 welke fractie van de VHE primo jaar nog in exploitatie is
-
3. Bepaal per tijdvak of de onderliggende maandhuur, in dit geval de niet-geharmoniseerde
contracthuur, onder de liberalisatiegrens ligt. In dat geval geldt de verhuurderheffing,
anders niet.
-
4. In uit stap 3 volgt dat de VHE verhuurderheffingsplichtig, bepaal dan de verhuurderheffing
voor de fractie nog in exploitatie door het percentage in exploitatie uit stap 2 te
vermenigvuldigen met het resultaat uit stap 1. Indien de VHE in een tijdvak niet verhuurderheffingsplichtig
is, dan is de heffing in dat tijdvak nihil
Toelichting uitwerking exploitatiekosten:
Voor het indexeren van de meeste exploitatiekosten geldt het medio principe. Zijn
bijvoorbeeld de instandhoudingskosten op prijspeil 31-12-2018 gelijk aan € 800 per
jaar per VHE en u wilt de geïndexeerde waarde voor 2019 bepalen gegeven een index
van 5,90% over 2019, dan is de berekening als volgt:
-
• Primo 2019 bedragen de kosten € 800
-
• Ultimo 2019 bedragen de kosten € 800 * (1 + 5,90%) is € 847
-
• De kosten medio zijn het gemiddelde van primo en ultimo, in dit voorbeeld dus € 824.
Dit principe is naast op instandhoudingsonderhoud ook toepasbaar op de overige exploitatiekosten.
Een uitzondering op dit principe vormen de OZB en de verhuurderheffing. De verhuurderheffing
is gebaseerd op een grondslag primo kalenderjaar zoals eerder toegelicht in de paragraaf
5.2.1 Leegwaarde. De OZB wordt primo jaar geïndexeerd met de prijsinflatie zoals toegelicht
in paragraaf 3.4.2
Exploitatiekosten in het uitpondscenario
In het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het uit exploitatie gaan
van woningen. Het medio jaar principe veronderstelt dat uitponden halverwege het jaar
plaatsvindt. Stel dat de mutatiegraad in 2019 gelijk is aan 5% is, dan is in de eerste
helft 2019 100% in exploitatie en in de tweede helft 95%.
Toegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2019 gelijk aan
100% van € 800 plus 95% van € 847 gedeeld door 2. In formule is dat (100% * € 800
+ 95% * € 847)/2 is € 802.
Bij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten gemaakt.
5.2.5. Huurstijging
Bij de huurstijging wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en
de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de
contracthuur, de markthuur en de maximale huur. In de basisversie worden deze drie
huurniveaus geïndexeerd met de prijsinflatie. Daarnaast is er de komende jaren sprake
van een jaarlijkse boveninflatoire opslag op de huurverhoging.
Voor de huurstijging van de contracthuren in een bepaald kalenderjaar moet de prijsinflatie uit het voorgaande kalenderjaar
met de opslag uit het kalenderjaar gebruikt worden.
Dit geldt niet voor markthuren en maximale huren: daarvoor moet de prijsinflatie in
het kalenderjaar zelf gebruikt worden zonder het toepassen van de opslag
5.2.5.1. Boveninflatoire huurverhoging
De jaarlijkse boveninflatoire huurverhoging, geldt alleen voor de contracthuur van gereguleerde zelfstandige verhuureenheden. De hoogte van de opslag boven de prijsinflatie is afhankelijk van overheidsbeleid
dat kan wijzigen, en de verwachtingen daarover in de markt. Hierbij is verondersteld
dat de kopende belegger de mogelijkheden die het rijksbeleid biedt voor huuraanpassingen
wel zal benutten, maar met coulance voor de huurders door de maximale toegestane huurverhoging
met 1,0%-punt te verlagen. Bij het toepassen van de boveninflatoire huurverhoging
geldt de randvoorwaarde dat de huur niet boven de markthuur of de maximale huur uitkomt.
Tabel 22: opslag jaarlijkse huurverhoging boven inflatie bij gereguleerde verhuureenheden
Type
|
2019
|
2020
|
2021
|
2022 e.v.
|
Zelfstandige eenheden
|
1,0%
|
1,2%
|
1,3%
|
0,5%
|
Onzelfstandige eenheden
|
0,0%
|
0,0%
|
0,0%
|
0,0%
|
Bij geliberaliseerde eenheden is de huurverhoging gelijk aan de prijsinflatie en geldt
geen boveninflatoire huuropslag.
5.2.5.2. Huuraanpassing bij mutatie
Bij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de woongelegenheden aangepast
naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.
-
• Is de VHE op basis van de WWS-punten te liberaliseren? Dan is de markthuur de toe
te passen huur.
-
• Is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd? Dan is de toe te passen huur het
minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Let op: ook als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het
lopende contract vindt een huurverlaging plaats. Deze beperking geldt niet in het
eerste jaar van de waardering: als de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur
en/of het maximum volgens het WWS, dan moet vanaf jaar 1 gerekend worden met de contracthuur.
Het bovenstaande geldt voor huuraanpassing bij mutatie. De eerst mutatie vindt plaats
op 1 juli 2019. Voor de aanvangshuren. Voor de aanvangshuur gelden net iets andere
regels zoals beschreven in de volgende paragraaf.
Voor studenteneenheden en extramuraal zorgvastgoed geldt dat de markthuur gelijk is
aan de maximum huur volgens het WWS-stelsel. Voor studenteneenheden geldt bovendien
dat de markthuur gelijk is aan de kwaliteitskortingsgrens (zie par 5.2.3).
5.2.5.3. Huuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de
markthuur
Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur en/of de
maximale huur volgens het WWS (of in het geval van beleidswaarde hoger dan de streefhuur).
Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.
-
• Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang waardering hoger
is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met
de lagere maximum huur.
-
• In situaties waarin de markthuur of streefhuur van gereguleerde woning lager is dan
de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met
de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere markt- of streefhuur.
Dit geldt voor gereguleerde woningen. Voor vrije sector woningen wordt in het geval
de contracthuur hoger is dan markthuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur
gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.
5.2.6. Liberalisatiegrens
Voor de waardering is ook de te verwachten bevriezing van de liberalisatiegrens van
belang. De liberalisatiegrens is het bedrag genoemd in artikel 13 lid 1 onderdeel a van de Wet op de huurtoeslag.
De bevriezing van de liberalisatiegrens vond voor het eerst per 1 januari 2016 plaats
op een huur per maand van € 710,68. De bevriezing geldt voor drie kalenderjaren en
gold dus voor de jaren 2016, 2017 en 2018. Hierdoor is het mogelijk dat de huur eerder
de liberalisatiegrens overschrijdt. Als deze overschrijding plaatsvindt, is het daaropvolgende
jaar geen verhuurderheffing meer verschuldigd.
De liberalisatiegrens per 1 januari 2019 wordt vastgesteld met de regeling huurtoeslaggrenzen
2019. Verwachting is dat dit zal leiden tot een liberalisatiegrens van € 720,42 per
maand.
Tabel 23: liberalisatiegrens
Liberalisatiegrens
|
|
Liberalisatiegrens 2018
|
€ 710,68 per maand
|
Liberalisatiegrens 2019
|
€ 720,42 per maand (indicatief)
|
5.2.7. Exploitatieverplichting
Sinds maart 2017 geldt voor woningen die blijvend gereguleerd zijn (voor de kopende
partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan
een uitpondscenario te kunnen starten. OP de peildatum van 31-12-2018 is een woning
blijvend geliberaliseerd tot en met 142 WWS-punten. Gedurende de zevenjaars exploitatieperiode
gelden de regels voor gereguleerde verhuur.
Kosten die gepaard gaan met uitponden en die normaal begin jaar 1 vallen, moeten nu
begin jaar 8 geplaatst en naar dit jaar geïndexeerd worden. Het gaat hier bijvoorbeeld
om splitsingskosten. De juridische splitsingskosten moeten dan geïndexeerd worden
naar primo jaar 8 met de loonstijging. Technische splitsingskosten in de full variant
moeten met de bouwkostenstijging worden geïndexeerd.
De exploitatieverplichting geldt bij de verkoop aan derden. Omdat de marktwaarde uitgaat
van complexverkoop, en daarmee verkoop aan derden, geldt de verplichting ook voor
aangebroken complexen.
5.2.8. Huurderving oninbaar
Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling,
tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand
ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt
opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode.
Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.
Structurele leegstand en mutatieleegstand wordt hierin niet opgenomen.
Tabel 24: huurderving oninbaar
Huurderving oninbaar
|
|
Huurderving oninbaar
|
1,0% van de huursom
|
Bij aanvangsleegstand in het doorexploiteerscenario moet 1% van de markthuur als ‘negatieve’
huurinkomsten worden meegenomen.
5.2.9. Aanvangsleegstand
De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf
het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2019.
5.2.9.1. Aanvangsleegstand bij doorexploiteren
Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden
met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met
de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.
Voorbeeld:
Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar
de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur
aan het begin van dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren
tegen de markthuur verhuurd.
Stel: Er is aanvangsleegstand bij een complex waarvan de meest recente verhuurovereenkomst
gereguleerd was, echter die bij wederverhuur te liberaliseren is. Dan sowieso aanvangsleegstand
inrekenen. Indien een woning als gereguleerd is aangemerkt (dit is een objectgegeven
met als basis de WWS punten), dan volgt na de periode van leegstand de contracthuur
gelijk aan het minimum van de opgevoerde contracthuur/maximale huur op basis de WWS-punten.
Bij niet-gereguleerde huur gaat de contracthuur naar de markthuur. De aanvangsleegstand
is dan op te vatten als 100% mutatie in jaar 1.
5.2.9.2. Aanvangsleegstand bij uitponden
Indien er sprake is van aanvangsleegstand in het uitpondscenario en er is geen sprake
van een explitatieverplichting, dan wordt de VHE onmiddellijk uitgepond. De volledige
verkoopopbrengst en ook de kosten die met uitponden gepaard gaan vallen dan aan het
begin van jaar 1. In dat geval zijn er ook geen exploitatielasten.
Alleen in het geval van een in verslagjaar opgeleverd nieuwbouwcomplex (waarbij de
initiële verhuurperiodes nog moeten ingaan) of in het geval van een sloopcomplex geldt
de voorwaarde voor direct uitponden niet. Ook als de exploitatieverplichting van 7
jaar van toepassing is, dan mag de woning niet direct uitgepond worden.
Stel: Een complex met achterstallig onderhoud, zonder 7-jaars exploitatieverplichting,
kent aanvangsleegstand. In dat geval moet er gecorrigeerd worden voor het achterstallig
onderhoud.
Stel: Een complex met 7-jaarsexploitatieverplichting kent aanvangsleegstand en heeft
mutatieonderhoud nodig. In dat geval moeten de kosten van mutatieonderhoud in het
eerste jaar éénmalig over het geheel van alle woningen uit het complex gerekend worden,
omdat deze geschikt moeten worden gemaakt voor verhuring.
Het omgaan met aanvangsleegstand in het uitpondscenario kent mogelijk meer nuances
en vraagt in sommige gevallen een behoudende benadering. Direct uitponden kan leiden
tot een ongewenste waarde en ook tot ongewenste waardeverschillen tussen verschillende
waarderingsrondes. Ook kan het zijn dat de markt op bepaalde plaatsen de verkopen
als gevolg van aanvangsleegstand niet kan absorberen. Dergelijke situaties kunnen
echter in de full versie uitgewerkt worden door gebruik te maken van de vrijheidsgraad
voor de mutatiegraad bij uitponden. Modelmatig moet dan een object gegeven ‘Direct
uitponden bij aanvangsleegstand’ in het model worden ingebouwd die dan de op waarde
‘niet’ wordt gezet.
5.2.10. Mutatiekans
Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in
het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.
5.2.10.1. Mutatiekans bij doorexploiteren
De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans
van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2014–2018). Het betreft
het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen binnen het waarderingscomplex.
Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden
ontstaan. Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden.
De mutatiekans is het totaal aantal mutaties gedurende de vijfjaarsperiode gedeeld
door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.
Voorbeeldberekening
Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo
jaar gedurende de jaren 2014 t/m 2018 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.
2014
|
2 mutaties
|
100 vhe ultimo 2014
|
2015
|
5 mutaties
|
100 vhe ultimo 2015
|
2016
|
3 mutaties
|
100 vhe ultimo 2016
|
2017
|
2 mutaties
|
100 vhe ultimo 2017
|
2018
|
0 mutaties
|
100 vhe ultimo 2018
|
Totaal
|
12 mutaties
|
500 vhe
|
Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%
5.2.10.2. Mutatiekans bij uitponden
De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren, waarbij de mutatiekans
voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden.
De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten
instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven.
De volgende opslagen zijn van toepassing:
-
• Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een
opslag van 2,0%-punt op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond,
wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.
-
• Jaar 2 tot en met 5: De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus
geen opslag toegepast.
-
• Jaar 6 tot en met 15: Voor de laatste jaren van de DCF-periode geldt dat de hoogte
van de mutatiekans wordt verlaagd naar 70% van de mutatiekans die wordt gehanteerd
in het doorexploiteerscenario. De mutaties die plaatsvinden betreffen alleen verkopen
en geen wederverhuur.
Tabel 25: mutatiekans bij uitponden
Mutatiekans uitponden
|
|
|
Geen exploitatieverplichting
|
Wel exploitatieverplichting
|
|
Jaar 1 bij niet-aangebroken complex
|
Jaar 8 bij niet-aangebroken complex
|
mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren plus 2%-punt
|
Jaar 1 bij aangebroken complex
|
Jaar 8 bij aangebroken complex
|
mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
|
Jaar 2 tot en met jaar 5
|
Jaar 9 tot en met jaar 12
|
mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
|
Jaar 6 tot en met jaar 15
|
Jaar 13 tot en met jaar 15
|
mutatiekans uitponden gelijk aan 70% van de mutatiekans doorexploiteren
|
Vanaf jaar 16 (voor bepaling eindwaarde)
|
idem
|
Mutatiekans uitponden gelijk aan 50% van de mutatiekans doorexploiteren
|
5.2.10.3. Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking
Voor woningen die blijvend gereguleerd zijn geldt sinds maart 2017 een verplichting
de woning minstens zeven jaar door te exploiteren. Anders gezegd, deze woningen mogen
gedurende die periode niet uitgepond worden. In het uitpondscenario moet daar rekenkundig
rekening mee worden gehouden, Uitponden begint in dat geval vanaf het achtste jaar
waardering en volgt vanaf dat jaar dezelfde methode qua mutatiekans als voor woningen
waar vanaf het eerste jaar sprake is van uitponden zoals in paragraaf 5.2.10.2 is
vermeld. In jaar 8 geldt de mutatiekans doorexploiteren eventueel met 2,0%-punt opslag.
Jaar 9 tot en met 12 wordt de mutatiekans doorexploiteren gevolgd. Vanaf jaar 13 wordt
gerekend met 70% van de mutatiekans doorexploiteren en vanaf jaar 16 met 50% van de
mutatiekans doorexploiteren.
5.2.10.4. Minimale en maximale mutatiekans
Voor zowel de mutatiekans bij doorexploiteren, als de mutatiekans bij uitponden wordt
een minimale mutatiekans van 2% gehanteerd voor alle typen verhuureenheden. Voor de maximale mutatiekans wordt een
uitsplitsing naar type verhuureenheid gemaakt: EGW, MGW en zorgeenheid (extramuraal)
kennen een maximale mutatiegraad van 50%. Studenteneenheden kennen een maximale mutatiegraad
van 100%. Indien een mutatiegraad in een complex boven de maximale mutatiegraad komt
te liggen, dan geldt dat de mutatiegraad gelijk wordt gesteld aan het maximum.
Tabel 26: minimale en maximale mutatiekans bij zowel doorexploiteren als uitponden
Maximale en minimale mutatiekans bij doorexploiteren en bij uitponden
|
Minimale mutatiekans bij zowel doorexploiteren als uitponden
|
2%
|
Maximale mutatiekans voor EGW, MGW en extramurale zorgeenheid
|
50%
|
Maximale mutatiekans voor studenteneenheden
|
100%
|
Toelichting omgaan met mutatiekans:
De mutatiekans moet in het uitpondscenario steeds toegepast worden op het aantal woningen
dat in exploitatie is in dat jaar (dus het aantal niet gemuteerde woningen). Deze
exponentiële benadering is voorgeschreven.
De mutatiekans moet steeds toegepast worden op het aantal in exploitatie zijnde (niet
gemuteerde) woningen.
-
• Stel de mutatiekans is 5%. In het eerste jaar wordt 5% uitgepond. Van de oorspronkelijke
100% is 5% van de woningen niet meer in exploitatie.
-
• In het daaropvolgende jaar wordt dan 5% van 95% is 4,75% van de woningen uitgepond
et cetera.
In het doorexploiteerscenario gaan geen woningen uit exploitatie dus muteert steeds
5% van alle woningen.
5.2.11. Mutatieleegstand
Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat
voor dat deze wederverhuurd wordt. Hoewel ook uit te ponden woningen mogelijk een
periode leegstaan wordt er aan deze woning geen mutatieleegstand toegerekend. Mutatieleegstand
heeft huurderving tot gevolg gedurende de periode van leegstand. De huurderving is
gebaseerd op de markthuur.
Tabel 27: periode mutatieleegstand
Type
|
Mutatieleegstand (in maanden)
|
Gereguleerde woningen
|
0 maanden
|
Geliberaliseerde woningen
|
3 maanden
|
Verkoop
|
0 maanden
|
Voorbeeld:
Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet
worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan
3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.
5.2.12. Omgaan met indexatie huurkasstromen
Huurverhogingen vinden plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Het uitgangspunt is
dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een kalenderjaar plaatsvinden.
De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor bijvoorbeeld exploitatiekosten.
Voorbeeld:
Het onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.
-
• Stel een VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2018 van € 500 per maand. De
markthuur van deze woning is op prijspeil € 700 per maand.
-
• De prijsinflatie in 2018 is 1,6%, voor gereguleerde zelfstandige woningen geldt in
2019 een opslag van 1,0% op de prijsinflatie: de huurverhoging is dan 2,6%.
De mutatiegraad van het complex, waar de voorbeeld woning toe behoort is 5% per jaar
5.2.12.1. Bruto huur in doorexploiteerscenario.
De bruto huur kasstroom, de huur exclusief huurderving, wordt als volgt bepaald in
het doorexploiteerscenario.
-
• De eerste zes maanden van 2019 is de contracthuur € 500 per maand. Voor zes maanden
is dat in totaal € 3.000.
-
• Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft van het jaar
€ 500 * (1 + 2,6%) is € 513,00 per maand. Bij geen mutatie zou de huur over de tweede
zes maanden van het jaar € 3.078,00 bedragen. Omdat echter 5% van de huurcontracten
muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan 95% van € 3.078 is € 2.924,10.
-
• Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar is € 700
per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie van 1,6% toe te
passen: de markthuur ultimo is dan € 700 * (1 + 1,6%) = € 711,20. De markthuur medio
is het gemiddelde van de primo en de ultimo markthuur: € 705,60 per maand (of ook
circa 700 * 1,0160,5). Voor de tweede zes maanden is de markthuur totaal: 6 maal € 705,60 is € 4.233,60.
Omdat maar 5% muteert telt deze huur voor 5% mee: € 211,68.
-
• De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:
-
• De contracthuur in de eerste helft van het jaar: € 3.000
-
• De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: € 2.924,10
-
• De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: € 211,68
-
• De totale bruto huur in 2019 is in dit voorbeeld daarmee: € 6.135,78.
5.2.12.2. Bruto huur in uitpondscenario
De berekening voor een uitpondscenario is soortgelijk en gebaseerd op dezelfde getallen.
Verder is het uitgangspunt dat bij mutatie volledige uitponding plaatsvindt, er is
geen beklemming.
-
• In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert in dezelfde
bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand voorbeeld: € 3.000.
-
• Uitponden vindt modelmatig op 1 juli plaats. Na die actie is nog 95% in exploitatie
met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor de tweede helft
van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van € 2.924,10
-
• Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen huurinkomsten
meer. De totale bruto huur in 2019 is in dit uitpondscenario daarom: 3.000 + 2.924,10
is € 5.924,10.
Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld
zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95%
van het totaal.
5.2.13. Splitsingskosten
Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als
een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen. Hierdoor kan het complex
vervolgens per verhuureenheid worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld
in juridische en technische splitsingskosten.
Juridische splitsingskosten
Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening
van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 518 euro per te splitsen eenheid.
Tabel 28: juridische splitsingskosten
Juridische splitsingskosten
|
|
Juridische splitsingskosten
|
€ 518 per eenheid prijspeil 31-12-2018
|
Technische splitsingskosten
Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve van de nadere
voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente.
Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het
kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.
In de modelmatige bepaling van de marktwaarde worden geen technische splitsingskosten
opgenomen. Als de corporatie dat nodig acht, kunnen de technische splitsingskosten
via de full versie als afzonderlijke vrijheidsgraad worden meegenomen. In dat geval
is tussenkomst van een externe taxateur vereist met een nadere toelichting.
Toelichting uitwerking splitsingskosten
De splitsing van een complex vindt in het uitpondscenario in de praktijk niet plaats
op het moment van uitponden van een woning. Die splitsing vindt vooraf plaats. Dat
betekent dat alle splitsingskosten genomen en berekend moet worden primo het eerste
jaar van de beschouwingsperiode.
Toelichting uitwerking splitsingskosten bij zeven jaar exploitatieverplichting
Als op de verhuureenheid een zeven jaar exploitatieverplichting rust dan worden de
splitsingskosten pas genomen in het 8ste jaar van de DCF-periode omdat het uitponden
zeven jaar is uitgesteld. De kosten moeten dan wel naar het begin van het 8ste jaar worden geïndexeerd:
Hoe om te gaan met splitsingskosten als een complex gedeeltelijk al gesplitst is?
Indien een complex gedeeltelijk is gesplitst, moet bij het objectgegeven de keuze
voor wel of niet gesplitst worden gemaakt conform hetgeen het meest overeenkomt met
de werkelijke situatie.
5.2.14. Verkoopkosten
De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de verhuureenheden
in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig,
eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning
gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten.
De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten
instellingen. Het in de tabel weergegeven percentage is alleen van toepassing op de
peildatum 31 december 2018. Het bedrag ultimo 2018 wordt aangepast conform de bijbehorende
loonkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW.
Tabel 29: verkoopkosten
Verkoopkosten
|
Verkoopkosten
|
1,5% van de leegwaarde
|
Toelichting uitwerking verkoopkosten:
Voor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht moeten de
kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo en ultimo van
een kalenderjaar.
5.2.15. Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op
de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er
zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht met zeer verschillende contractvormen
en voorwaarden. Erfpacht gaat ook gepaard met enige onzekerheid omdat bijvoorbeeld
herzieningen van canons of hernieuwde afkoop ver in de toekomst liggen en in veel
gevallen niet precies zijn vastgelegd.
In deze paragraaf wordt de bepaling van de gevolgen van erfpacht alleen op hoofdlijnen
beschreven. Deze beschrijving dient als een handreiking te worden opgevat.
Als de contractvoorwaarden van de erfpacht niet overeenkomen met de hoofdlijnen en
uitwerkingsvoorbeelden zoals hierna beschreven zijn (bijvoorbeeld door bijzondere
contractvorm of sterk afwijkende uitgangspunten) is maatwerk nodig dat in de full
versie mogelijk is.
Het uitgangspunt is om de eenheid eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat
en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. De
correcties komen voort uit toekomstige financiële verplichtingen verbonden aan de
erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.
Wel of geen erfpacht en typen erfpacht
Qua zakelijk recht op de grond zijn de volgende vier mogelijkheden (naar tijdsindeling)
het meest gebruikelijk:
-
•
Eigendom
Er is geen splitsing tussen het economisch en juridisch recht van grondeigendom.
-
•
Eeuwigdurende erfpacht
Bij eeuwigdurende erfpacht is het economisch recht van de grond voor eens en voor
altijd gevestigd.
-
•
Voortdurende erfpacht
Bij voortdurende erfpacht is in principe sprake van eeuwigdurende erfpacht, met dien
verstande dat deze eventueel tussentijds bij het einde van een tijdvak kan eindigen
als de grondeigenaar en de erfpachter geen overeenstemming kunnen bereiken over de
erfpachtvoorwaarden van het nieuwe tijdvak. Dit laatste is overigens hypothetisch
zodat in de praktijk naar tijdsindeling de eeuwigdurende erfpacht en de voortdurende
erfpacht hetzelfde uitpakken.
-
•
Tijdelijke erfpacht
Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht aan het einde van de termijn waarvoor het
is aangegaan. Hierbij geldt wel dat het in de praktijk voorkomt dat erfpachtrechten
in voorkomende gevallen ‘tijdelijk’ genoemd worden doch in de praktijk ‘voortdurend’
zijn omdat ze strikt genomen uitgaan van continuering bij het einde van het tijdvak.
Een ander aspect van de erfpacht betreft de canon. Dit is de vergoeding die de erfpachter
aan de grondeigenaar verschuldigd is voor zijn erfpachtrecht. Deze kan periodiek verschuldigd
zijn, voor een bepaalde periode afgekocht, of eeuwigdurend afgekocht. De periodieke
canon kan vast maar ook variabel zijn.
Het is gebruikelijk dat bij het einde van een tijdvak (bij tijdelijke erfpacht of
voortdurende erfpacht) de canon herzien wordt.
Verder is nog van belang de bestemming van de erfpacht. In de praktijk wordt een onderscheid
gemaakt tussen sociale woningen en marktwoningen (huur- of koop). Voor sociale woningen
gelden dan lagere grondprijzen vergeleken met marktwoningen. Bij de omzetting van
sociaal naar marktbestemming is dan veelal een meerwaardeafdracht (ook wel suppletie)
van toepassing.
In het objectgegeven ‘Erfpacht’ wordt aangegeven welke van deze vier situaties van
toepassing is
In het objectgegeven ‘Waardecorrectie erfpacht’ wordt de contante waarde op peildatum
31-12-2018 van alle toekomstige erfpachtverplichtingen opgenomen.
Waardecorrectie erfpacht
Bij tijdelijk erfpacht is er sprake van een samengestelde waardecorrectie. Die waardecorrectie
is de contante waarde van de volgende componenten:
-
1. Bij tijdelijk erfpacht met canon: de contante waarde van de erfpachtcanon tot de einddatum
van het contract. De indexatie van het canon verschilt per contract en kan bijvoorbeeld
jaarlijks of om de twee of vijf jaar plaatsvinden. De disconteringsvoet voor het bepalen
van de contante waarde is gelijk aan de disconteringsvoet voor de waardering.
-
2. Bij tijdelijke erfpacht zowel met canon als afgekocht: de contante waarde van de nieuwe
afkoopsom op het moment van einde van het contract. Ook bij contracten met een jaarlijkse
canon kan met die afkoopsom gerekend worden omdat die op te vatten is als de contante
waarde van het de herziene canonverplichtingen. Om de hoogte van de afkoopsom op herzieningsdatum
te benaderen zijn de volgende gegevens nodig:
-
– De grondwaarde op peildatum 31-12-2018. Deze kan als bekend worden verondersteld of
berekend worden op basis van een grondquote. Een grondquote van 25% impliceert dat
de grondwaarde gelijk is aan 25% van de leegwaarde op peildatum.
-
– Een indexatie van de grondwaarde. Hiervoor kan de prijsinflatie worden gehanteerd
er vanuit gaand dat grond in de loop der tijd reëel dezelfde waarde behoudt.
-
– Een afslag op de grondwaarde bij herziening: veel gemeenten rekenen bij herziening
van het erfpacht met een reductie/afslag op de waarde.
-
– De tijdsduur tot het moment van herziening van het canon of het opnieuw afkopen.
-
– De disconteringsvoet voor de contante waarde. Deze is gelijk aan de disconteringsvoet
die voor de hele waardering wordt gebruikt.
-
3. Bij tijdelijk erfpacht – zowel met canon als afgekocht – de afkoopsom bij de volgende
herziening. Deze afkoopsom wordt op dezelfde wijze als hierboven bepaald, maar dan
bijvoorbeeld 25 of 50 jaar verder in de tijd. Het is mogelijk ook volgende herzieningen
mee te nemen in de berekening maar deze hebben op contante waarde basis nog nauwelijks
invloed en kunnen genegeerd worden.
-
4. Erfpacht suppletie ook wel meerwaardeafdracht genoemd. Afhankelijk van de voorwaarden
van het contract is een aanvullend bedrag verschuldigd bij functie- of bestemmingswijziging,
bijvoorbeeld van sociale naar vrije sector verhuur, van maatschappelijke bestemming
naar commerciële bestemming of van huur naar koop. De hoogte van dit bedrag en het
moment waarop dit betaald moet worden verschilt per erfpachtcontract. In sommige gevallen
is een meerwaardeafdracht niet in het contract maar in ene ontwikkel- of uitgifteovereenkomst
opgenomen.
-
5. Tot slot is er nog sprake van een effect op de leegwaarde: het feit dat vastgoed op
erfpachtgrond en niet op eigen grond staat heeft mogelijk invloed op de leegwaarde.
Dit effect staat los van de hierboven genoemde componenten die allen te maken hebben
met toekomstige erfpachtverplichtingen. De leegwaarde zoals die wordt vastgesteld
vanuit WOZ gaat normaliter uit van de fictie eigen grond dus is dit effect in vele
gevallen verwaarloosbaar.
Bij eeuwigdurende afgekochte erfpacht spelen canon, canonherzieningen en toekomstige
afkoopsommen geen rol. Wel kan er in dat geval wel sprake zijn van erfpacht suppletie
(meerwaardeafdracht).
Schema en vergelijkingen voor berekenen waardecorrectie erfpacht.
In onderstaand schema zijn de componenten die de waardecorrectie erfpacht opgenomen
(met uitzondering van een mogelijk effect op de leegwaarde). Voor deze componenten
is tevens een mogelijke rekenaanpak opgenomen. Schema en aanpak dienen als handreiking.
Werkelijke berekeningen kunnen afwijken van de hieronder beschreven principes.
NCW canons
Indien van toepassing de netto contante waarde van de canons tot de eind(herzienings)datum.
De indexatie is afhankelijk van het contract. De te gebruiken disconteringsvoet is
de dezelfde als voor de waardering wordt gebruikt.
Stel het canon op prijspeil is € 800 per jaar, het contract loopt nog 10 jaar (t1 = 10), de prijsinflatie is 1,80% en de discontovoet d is gelijk aan 7,50%. Als het
canon jaarlijks geïndexeerd wordt met de prijsinflatie, dan is de uitkomt voor deze
component gelijk aan € 6.112.
NCW canons is € 6.112.
NCW afkoop1
Dit is de netto contante waarde van de afkoopsom op de eind(herzienings)datum van
het contract. Uitgangspunt is dat deze afkoopsom overeenkomt met de contante waarde
van herziene canons. Stel de leegwaarde (lw) op prijspeil is € 150.000 en de grondquote (gq) 20%, dan is de grondwaarde op prijspeil gelijk aan € 30.000. Deze grondwaarde wordt
over een periode van 10 jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van 1,80%. De grondwaarde op het tijdstip herziening is dan 30.000 * (1 + 1,80%)^10
is € 35.859. Stel de afslag (a) die de gemeente hanteert is 30%. Dan is de afkoopsom op tijdstip herziening 70%
van € 35.859 is € 25.101. De NCW van dit bedrag tegen een discontovoet (d) van 7,50% is € 12.627.
NCW afkoop 1 is € 12.627
Uitgedrukt in een vergelijking:
NCW afkoop 2
Stel de duur van het volgende contract (t2) is gelijk aan 50 jaar. Gegeven de grondwaarde
op prijspeil van € 30.000, de inflatie van 1,80% een periode van 10 plus 50 is 60
jaar (t1 + t2), dan is de grondwaarde op het tijdstip van de tweede herziening gelijk
aan € 87.496. Gegeven de afslag (a) van 30% is de afkoopsom op dat moment gelijk aan
€ 61.247. De NCW van dit bedrag tegen een disconteringsvoet van 7,50% en een periode
van 60 jaar is € 828.
NCW afkoop 2 is € 828
Uitgedrukt in een vergelijking:
Waardecorrectie erfpacht
De waardecorrectie erfpacht voortkomend uit toekomstige verplichting is de som van
drie hierboven berekende componenten:
+
|
NCW canons
|
€ 6.112
|
+
|
NCW afkoop 1
|
€ 12.627
|
+
|
NCW afkoop 2
|
€ 828
|
=
|
Waardecorrectie erfpacht
|
€ 19.567
|
In dit schema zijn de overige twee effecten van erfpacht niet opgenomen. Het effect
op de leegwaarde zou, in de basis waardering, tot uitdrukking moeten komen in de WOZ-waarde.
In de full-versie is de leegwaarde een vrijheidsgraad.
Het effect van erfpacht suppletie is te berekenen door het verschuldigde bedrag en
het moment van betalen te nemen en dan additioneel de contante waarde van dit bedrag
mee te rekenen.
5.2.16. Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige
inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor woongelegenheden van het type EGW
en MGW wordt de disconteringsvoer bepaald op basis van een aantal eigenschappen van
de verhuureenheid. Bij die eigenschappen horen parameters die bepaald zijn ten eerste
op basis van de door taxateurs toegepaste discontovoeten full waarderingen in de dataset
van het validatieonderzoek 2017 en ten tweede door effectstudies en backtesting waarbij
de uitkomsten uit de analyse van de dataset afgezet worden tegen een aanvaardbare
en verklaarbare waardeontwikkeling.
De hoogte van de disconteringsvoet is afhankelijk van de volgende kenmerken van de
woning:
-
• Het bouwjaar verdeeld in zeven klassen
-
• Het type verhuureenheid verdeeld in twee klassen: EGW en MGW
-
• Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten waarin de verhuureenheid gelegen is
-
• Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten voor het weerspiegelen van de disconteringsvoet
in 2018
-
• Het scenario doorexploiteren of uitponden voor de waardering in twee klassen
-
• Het feit of een verhuureenheid gelegen is in een krimp- en/of aardbevingsgebied.
In een vergelijking weergegeven is de disconteringsvoet gelijk aan:
Hierin geldt:
-
•
dv: is de te bepalen disconteringsvoet
-
•
dvRef: is de disconteringsvoet van het referentieobject ultimo 2017, exclusief dMarkt
-
•
dBouwjaar: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de bouwjaarklasse
-
•
dType: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het type verhuureenheid
-
•
dRegio: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de ligging van de verhuureenheid
-
•
dGebied: is de opslag op de disconteringsvoet indien de verhuureenheid in een krimpgebied
ligt
-
•
dScenario: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het waarderingsscenario
-
•
dMarkt: is de op- of afslag gerelateerd aan de marktontwikkelingen in 2018 en hun effect
op de disconteringsvoet. De op basis van het validatieonderzoek 2017 bepaalde factoren
leiden immers tot de disconteringsvoet op 31-12-2017. Om de disconteringsvoet op 31-12-2018
te bepalen moeten de marktontwikkelingen en hun effect meegenomen worden.
In de volgende tabellen worden de parameters gegeven.
Tabel 30: referentieobject disconteringsvoet
Referentieobject disconteringsvoet
|
Kenmerk
|
Klasse
|
Bouwjaarklasse
|
1975 tot 1990
|
Type verhuureenheid
|
MGW
|
COROP plus G4
|
’s-Gravenhage
|
Waarderingsscenario
|
Doorexploiteren
|
Disconteringsvoet ultimo 2017
|
6,76% (dvRef)
|
Disconteringsvoet ultimo 2018
|
6,51% (dv)
|
Tabel 31: opslag disconteringsvoet bouwjaarklasse: dBouwjaar
Bouwjaarklasse
|
Opslag %-punt
|
Bouwjaarklasse
|
Opslag %-punt
|
< 1920
|
minus 0,04%
|
≥ 1975 < 1990
|
0,00%
|
≥ 1920 < 1940
|
0,05%
|
≥ 1990 < 2005
|
minus 0,19%
|
≥ 1940 < 1960
|
0,16%
|
≥ 2005
|
minus 0,34%
|
≥ 1960 < 1975
|
0,08%
|
|
|
Tabel 32: opslag disconteringsvoet type: dType
Type verhuureenheid
|
Opslag %-punt
|
EGW
|
minus 0,26%
|
MGW
|
0,00%
|
Tabel 33: opslag disconteringsvoet per gebied COROP-gebied en G4: dRegio
COROP-gebied G4
|
Opslag %-punt
|
COROP-gebied G4
|
Opslag %-punt
|
Oost-Groningen
|
2,65%
|
Agglomeratie Haarlem
|
– 0,10%
|
Delfzijl en omgeving
|
2,22%
|
Zaanstreek
|
0,08%
|
Overig Groningen
|
0,55%
|
Groot-Amsterdam
|
– 0,09%
|
Noord-Friesland
|
1,37%
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
0,27%
|
Zuidwest-Friesland
|
1,38%
|
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
|
– 0,06%
|
Zuidoost-Friesland
|
1,39%
|
Agglomeratie ’s- Gravenhage
|
– 0,25%
|
Noord-Drenthe
|
1,45%
|
Delft en Westland
|
– 0,04%
|
Zuidoost-Drenthe
|
1,42%
|
Oost-Zuid-Holland
|
0,49%
|
Zuidwest-Drenthe
|
1,31%
|
Groot-Rijnmond
|
0,80%
|
Noord-Overijssel
|
1,16%
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
1,14%
|
Zuidwest-Overijssel
|
0,56%
|
Zeeuwsch-Vlaanderen
|
1,49%
|
Twente
|
0,59%
|
Overig Zeeland
|
1,43%
|
Veluwe
|
0,82%
|
West-Noord-Brabant
|
0,92%
|
Achterhoek
|
1,48%
|
Midden-Noord-Brabant
|
0,88%
|
Arnhem/Nijmegen
|
0,32%
|
Noordoost-Noord- Brabant
|
1,25%
|
Zuidwest-Gelderland
|
0,71%
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
0,50%
|
Utrecht
|
– 0,16%
|
Noord-Limburg
|
1,45%
|
Kop van Noord-Holland
|
1,34%
|
Midden-Limburg
|
1,33%
|
Alkmaar en omgeving
|
0,63%
|
Zuid-Limburg
|
1,81%
|
IJmond
|
0,63%
|
Flevoland
|
0,98%
|
G4
|
Opslag %-punt
|
G4
|
Opslag %-punt
|
Amsterdam
|
– 0,75%
|
Rotterdam
|
– 0,12%
|
’s-Gravenhage
|
0,00%
|
Utrecht (gemeente)
|
– 0,69%
|
Tabel 34: opslag disconteringsvoet gebied: dGebied
Type gebied
|
Opslag %-punt
|
Aardbevings- èn krimpgebied
|
0,38%
|
Aardbevingsgebied
|
0,36%
|
Krimpgebied
|
0,02%
|
Overig gebied
|
0,00%
|
Tabel 35: opslag disconteringsvoet waarderingsscenario: dScenario
Waarderingsscenario
|
Opslag %-punt
|
Doorexploiteren
|
0,00%
|
Uitponden
|
0,38%
|
Tabel 36: opslag of afslag disconteringsvoet marktontwikkeling 2018: dMarkt
COROP-gebied G4
|
Opslag %-punt
|
COROP-gebied G4
|
Opslag %-punt
|
Oost-Groningen
|
– 0,75%
|
Agglomeratie Haarlem
|
– 0,50%
|
Delfzijl en omgeving
|
– 0,75%
|
Zaanstreek
|
– 0,75%
|
Overig Groningen
|
– 0,50%
|
Groot-Amsterdam
|
– 0,50%
|
Noord-Friesland
|
– 0,75%
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
– 0,75%
|
Zuidwest-Friesland
|
– 0,75%
|
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
|
– 0,50%
|
Zuidoost-Friesland
|
– 0,75%
|
Agglomeratie ’s-Gravenhage
|
– 0,50%
|
Noord-Drenthe
|
– 0,75%
|
Delft en Westland
|
– 0,50%
|
Zuidoost-Drenthe
|
– 0,75%
|
Oost-Zuid-Holland
|
– 0,75%
|
Zuidwest-Drenthe
|
– 0,75%
|
Groot-Rijnmond
|
– 0,75%
|
Noord-Overijssel
|
– 0,75%
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
– 0,75%
|
Zuidwest-Overijssel
|
– 0,50%
|
Zeeuwsch-Vlaanderen
|
– 0,75%
|
Twente
|
– 0,50%
|
Overig Zeeland
|
– 0,75%
|
Veluwe
|
– 0,75%
|
West-Noord-Brabant
|
– 0,50%
|
Achterhoek
|
– 0,75%
|
Midden-Noord-Brabant
|
– 0,50%
|
Arnhem/Nijmegen
|
– 0,50%
|
Noordoost-Noord- Brabant
|
– 0,75%
|
Zuidwest-Gelderland
|
– 0,50%
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
– 0,75%
|
Utrecht
|
– 0,50%
|
Noord-Limburg
|
– 0,75%
|
Kop van Noord-Holland
|
– 0,75%
|
Midden-Limburg
|
– 0,50%
|
Alkmaar en omgeving
|
– 0,50%
|
Zuid-Limburg
|
– 0,75%
|
IJmond
|
– 0,75%
|
Flevoland
|
– 0,75%
|
G4
|
Opslag %-punt
|
G4
|
Opslag %-punt
|
Amsterdam
|
– 0,25%
|
Rotterdam
|
– 0,25%
|
‘s-Gravenhage
|
– 0,25%
|
Utrecht (gemeente)
|
– 0,25%
|
5.2.17. Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige
inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor studenten- en extramurale zorgeenheden
geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet
wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
-
• De risicovrije rentevoet.
-
• De vastgoedsector specifieke opslag.
-
• De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands
historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA
rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt
van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum
van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag,
welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren
in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector
specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.
Tabel 37: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
Opbouw disconteringsvoet
|
Risicovrije rentevoet
|
0,44%
|
Vastgoed sectorspecifieke opslag
|
5,52%
|
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde
opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:
-
• Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.
-
• Type verhuureenheid ingedeeld in vier typen.
-
• Regio ingedeeld in vier regio’s.
Tabel 38: referentieobject studenten- en extramurale zorgeenheden
Kenmerk
|
Klasse
|
Bouwjaarklasse
|
< 1960
|
Type verhuureenheid
|
Studenteneenheid
|
Regio
|
West
|
Disconteringsvoet
|
6,36%
|
Opslag voor markt- en objectrisico
|
0,40%
|
De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 6,36%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen
op 5,96% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor
het markt- en objectrisico 0,40%-punt bedraagt.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik
gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven de op- en afslagen
ten opzichte van het referentieobject weer bij elk van de onderscheiden kenmerken.
Door per verhuurbare eenheid de kenmerken te bepalen en vervolgens de relevante op-
en afslagen op te tellen bij, respectievelijk af te trekken van de totale disconteringsvoet
van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.
Tabel 39: effect bouwjaarklasse op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden
Bouwjaarklasse
|
Opslag in %-punt
|
< 1960
|
0,00%
|
1960–1974
|
0,13%
|
1975–1989
|
– 0,06%
|
1990–2004
|
– 0,25%
|
≥ 2005
|
– 0,50%
|
Tabel 40: effect type verhuureenheid op disconteringsvoet studenten- en extramurale
zorgeenheden
Type
|
Opslag in %-punt
|
Studenteneenheid
|
0,00%
|
Zorgeenheid (extramuraal)
|
0,60%
|
Tabel 41: effect regio op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden
Regio
|
Opslag in %-punt
|
Noord
|
0,75%
|
Oost
|
0,45%
|
Zuid
|
0,70%
|
West
|
0,00%
|
5.2.18. Eindwaarde
De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e
jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die
vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant
gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel
van de marktwaarde.
De berekening van de eindwaarde verschilt in het doorexploiteerscenario ten opzichte
van het uitpondscenario.
5.2.18.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario
Bij de berekening van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt vanaf het
16e jaar wederom verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende
looptijd.
De benadering op basis van voortdurende looptijd is voorgeschreven.
Alle afzonderlijke kasstromen ontwikkelen zich met de eigen groeivoet. Voor de onderhoudskosten
bijvoorbeeld is de groeivoet gelijk aan stijging van de bouwkostenindex. Bij huurdersmutatie
wordt, waar dat aan de orde is, de huur opgetrokken naar de markthuur of de maximale
huur volgens het woningwaarderingsstelsel of, bij studenteneenheden, de kwaliteitskortingsgrens.
Voor woningen met een huur onder de liberalisatiegrens blijft de verhuurderheffing
van toepassing op basis van het vanaf 2019 gehanteerde percentage van de WOZ-waarde,
tenzij een VHE is vrijgesteld van verhuurderheffing.
Voorts wordt rekening gehouden met veroudering. In de praktijk wordt via een renovatie
functionele veroudering ongedaan gemaakt. De kosten die hiermee gemoeid zijn, worden
benaderd door vanaf het 16e jaar de kosten voor instandhoudingsonderhoud met 100%
te verhogen. De bedragen die zo worden ingerekend corresponderen met een eenmalige
renovatie.
De eindwaarde aan het eind van het 15e jaar is gelijk aan al deze kasstromen, contant
gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.
Let op: de op deze manier bepaalde eindwaarde is de bruto eindwaarde. Op deze eindwaarde
moeten de overdrachtskosten (zie paragraaf 5.2.19) nog in mindering worden gebracht
om zo de netto eindwaarde te bepalen.
De eindwaarde in het doorexploiteerscenario komt nu uitsluitend voort uit het voortzetten
van de exploitatie.
De eindwaarde in het uitpondscenario op zijn beurt komt voort uit het voortzetten
van uitponden.
5.2.18.2. Eindwaarde in het uitpondscenario
De eindwaarde in het uitpondscenario is gebaseerd op het verder uitponden van de,
aan het eind van het 15e jaar, nog niet verkochte woongelegenheden. Hierbij wordt
de mutatiekans met 50% gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans die wordt gehanteerd
in het doorexploiteerscenario. De kasstromen van de dan nog verhuurde woongelegenheden
verlopen zoals in het doorexploiteerscenario, inclusief de verhuurderheffing voor
zover van toepassing, en de opslag voor veroudering. De eindwaarde op het eind van
het 15e jaar is dan weer gelijk aan al deze kasstromen contant gemaakt met de gehanteerde
disconteringsvoet.
5.2.18.3. Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd
De eindwaarde ultimo jaar 15 kan op twee eindwaardescenario’s worden berekend:
In beide eindwaardescenario’s wordt de eindwaarde in de basisversie berekend op basis
van een voortdurende looptijd benadering.
-
• Theoretisch geldt dat de contante waarde van een oneindig gelijkblijvend kasstroom
CF tegen een discontovoet d gelijk is aan CF/d.
-
• Eveneens geldt dat een de contante waarde van een kasstroom CF die jaarlijks met een
groeivoet g stijgt gelijk is aan CF/(d – g) (1). Deze principes kunnen gebruikt worden in de eindwaarde berekening.
Kapitalisatiefactoren
De kasstromen in jaar 15 (CF15) vormen de basis voor de eindwaardeberekening. De eindwaarde geldt ultimo jaar 15
en begint dus met de kasstroom in jaar 16. De kasstroom medio jaar 16 moet dus eerst
nog gecorrigeerd worden voor de groeifactor g: CF16 = CF15 * (1 + g). Ook moet voor de bepaling van de contante waarde van de eindwaarde EW
nog gecorrigeerd worden vanwege het medio jaar disconteren: EW = EW * (1 + d)0,5.
Het invoeren van deze gegevens in vergelijking (1) uit de voorgaande paragraaf geeft de vergelijking voor de eindwaarde ultimo jaar
15 gegeven een kasstroom CF15 in jaar 15, een discontovoet d en een groeifactor g:
EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g).
Deze vergelijking kan geschreven worden als EW = CF15 * K, waarbij K een kapitalisatiefactor is gelijk aan (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g). (2)
Indien daarnaast sprake is van een mutatiegraad m, dan neemt een kasstroom jaarlijks
mogelijk af met (1 – m). Dat betekent dat de groeifactor niet gelijk is aan 1 + g
maar aan (1 – m) * (1 + g) en g gelijk aan (1 – m) * (1 + g) – 1. Invoeren in vergelijking
(2) geeft:
EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 – m) * (1 + g) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1)).
Wanneer ervan uitgegaan wordt dat in het doorexploiteerscenario het complex aan het
einde van de beschouwingsperiode in de verhuur blijft, zal de huurkasstroom vanaf
jaar 16 uit drie componenten bestaan:
-
1. Het deel dat begin jaar 16 geharmoniseerd is en al op de maximale huur zit.
-
2. Het deel dat begin jaar 16 nog niet is geharmoniseerd en ieder jaar afneemt, omdat
het alsnog wordt geharmoniseerd.
-
3. Het deel dat ná begin jaar 16 alsnog wordt geharmoniseerd. Dit deel wordt ieder jaar
groter.
Voor al deze drie kasstromen wordt een aparte kapitalisatiefactor berekend. Hierbij
maken we de volgende aannames:
-
• De huur wordt jaarlijks opgehoogd met een percentage g (de prijsinflatie).
-
• De disconteringsvoet is gelijk aan d.
-
• Huurdersmutaties vinden plaats op basis van een mutatiegraad m.
Dan worden de volgende kapitalisatiefactoren berekend voor de huur:
-
1. Het geharmoniseerde deel zit al op de maximale huur. Deze huur stijgt jaarlijks met
de groeivoet g en wordt contant gemaakt tegen een disconteringsvoet d. Omdat kasstromen
halverwege het jaar vallen en de eindwaarde ultimo jaar, vindt nog een correctie plaats
op het contant maken. De kapitalisatiefactor is dan:
K1 = (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g)
-
2. Het niet geharmoniseerde deel van de huur neemt af met mutatiegraad m. Hierbij is
de kapitalisatiefactor:
K2 = (1 + d)0,5 * ((1 – m) * (1 + g)) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1))
Door het wegwerken van haakjes kan deze vergelijking ook geschreven worden als:
K2 = (1 + d)0,5 * (1 + g – m – m * g) / (d – (g – m – m * g))
-
3. De kapitalisatiefactor voor de kasstroom voor het deel dat vanaf jaar 16 alsnog harmoniseert
is gelijk aan het verschil van de eerste twee kapitalisatiefactoren:
K3 = K1 – K2
Deze drie kapitalisatiefactoren zijn algemeen toepasbaar, hiermee kunnen dus alle
kasstromen in zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario worden gekapitaliseerd.
-
• In het doorexploiteerscenario zijn alle drie kapitalisatiefactoren nodig vanwege de
huurharmonisatie.
-
• Voor de exploitatiekasstromen volstaat in het doorexploiteerscenario de factor K1
omdat deze kasstromen niet afhankelijk zijn van de mutatiegraad. Woningen blijven
immers in exploitatie.
-
• Alleen voor de verhuurderheffing geldt in het doorexploiteerscenario mogelijk de factor
K2 als een woning bij mutatie en huurharmonisatie een huur boven de liberalisatiegrens
krijgt. Als de huur na mutatie/huurharmonisatie onder de liberalisatiegrens blijft,
dan geldt de factor K1 omdat dit deel immers hetzelfde blijft. Uiteraard betreft het
hier de geïndexeerde liberalisatiegrens.
-
• In het uitpondscenario is er geen sprake van huurharmonisatie omdat woningen bij mutatie
verkocht worden. In het uitpondscenario is daarom uitsluitende de kapitalisatiefactor
K2 van toepassing: alle kasstromen nemen af als gevolg van de verkoop van woningen.
Het verschil tussen de twee scenario’s en de te gebruiken kapitalisatiefactor voor
huurinkomsten is hieronder schematisch weergegeven.
Schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en de betekenis van de kapitalisatiefactoren
Figuur 1: schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en toepassing kapitalisatiefactoren.
Schematische weergave eindwaarde uitponden en de betekenis van de kapitalisatiefactor
Figuur 2: schematische weergave eindwaarde uitponden en toepassing kapitalisatiefactor.
Bij het berekenen van de kapitalisatiefactor moet rekening gehouden worden met het
feit dat kasstromen een specifieke groeivoet g hebben.
In onderstaande tabel wordt aangegeven welke kapitalisatiefactor per kasstroom wordt
gebruikt, uitgesplitst voor de verschillende scenario’s:
Tabel 42: eindwaardescenario
Marktwaardescenario
|
Groeivoet (g)
|
Doorexploiteren
|
Uitponden
|
Eindwaardescenario
|
|
Doorexploiteren
|
Uitponden
|
Opbrengsten
|
|
|
|
|
|
|
|
Huur
|
prijsinflatie
|
|
K2
|
Reeds begin jaar 16 geharmoniseerd
|
|
K1
|
|
Begin jaar 16 nog niet geharmoniseerd
|
|
K2
|
|
Vanaf jaar 16 alsnog te harmoniseren
|
|
K3
|
|
Verkoopopbrengsten*
|
leegwaardestijging
|
n.v.t.
|
K2
|
|
|
|
|
Uitgaven
|
|
|
|
|
|
|
|
Onderhoud
|
bouwkostenstijging
|
K1
|
K2
|
Mutatieonderhoud
|
bouwkostenstijging
|
K1
|
K2
|
Beheer
|
loonstijging
|
K1
|
K2
|
Overig
|
prijsinflatie
|
K1
|
K2
|
Verhuurderheffing
|
leegwaardestijging
|
K1 of K21
|
K2
|
Verkoopkosten*
|
loonkostenstijging
|
n.v.t.
|
K2
|
Verouderingsopslag
|
bouwkostenstijging
|
K1
|
K2
|
|
|
|
|
Te hanteren mutatiegraad (als percentage van de mutatiegraad voor het doorexploiteerscenario)
|
|
100%
|
50%
|
1 De factor K1 toepassen als de huur bij harmonisatie na mutatie onder de liberalisatiegrens
blijft. K2 toepassen als de huur na harmonisatie boven de liberalisatiegrens komt.
Voor de berekening van de eindwaarde geldt verder nog het volgende:
-
• Bij een negatieve eindwaarde op complexniveau, wordt de eindwaarde op complexniveau
afgekapt op € 0,–.
-
• In bijlage 8 bij dit handboek zijn twee voorbeelden opgenomen van het toepassen van
deze berekening.
5.2.18.4. Correctiefactor verkoopkosten en verkoopopbrengsten eindwaarde uitponden
In de bijlage 18.1 is een voorbeeld opgenomen van de eindwaardeberekening in het uitpondscenario.
Daar staat ook een uitgebreide toelichting. Hier wordt één belangrijk aspect van die
berekening toegelicht.
De kasstromen verkoopkosten en verkoopopbrengsten in jaar 15 zijn gebaseerd op de
mutatiegraad in jaar 15. Omdat het uitgangspunt is dat de mutatiegraad voor de eindwaarde
gelijk is aan 50% van de oorspronkelijke mutatiegraad doorexploiteren, geldt vanaf
jaar 16 een andere mutatiegraad. Daarom moeten de basiskasstromen voor de eindwaarde
gecorrigeerd worden met een factor.
-
• Stel de mutatiegraad doorexploiteren is 7,0%
-
• In de basisversie wordt in het scenario uitponden de mutatiegraad vanaf jaar 6 gesteld
op 70% van de mutatiekans doorexploiteren dus 4,9%
-
• Voor het eindwaarde is de mutatiekans gelijk aan 50% van de oorspronkelijke mutatiegraad,
dus 3,5%
-
• De kasstromen verkoopkosten- en opbrengsten in jaar 15 zijn daarmee gebaseerd op een
4,9% mutatiegraad. Voor de eindwaardeberekening geldt een mutatiegraad van 3,5%. Dat
betekent dat de genoemde uitgangskasstromen voor de eindwaarde moeten worden bijgesteld
met een factor gelijk aan 3,5% gedeeld door 4,9% is circa 0,71.
In bijlage 18.1 is weergegeven hoe dit uitpakt in een voorbeeldberekening.
5.2.19. Overdrachtskosten
Tot slot zijn de overdrachtskosten van belang. De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting
en de overige kosten, bestaande uit de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop
van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven
als een percentage van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.
De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de
eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat
immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een
fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden
met overdrachtskosten.
De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. welke gelijk is aan
de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. is de kasstroom ultimo
jaar 15 binnen de DCF berekening. De kasstroom eindwaarde k.k. maakt vervolgens verdisconteerd
onderdeel uit van de marktwaarde VON.
Tabel 43: overdrachtskosten
Overdrachtskosten
|
Overdrachtsbelasting
|
2%
|
Overige aankoopkosten
|
1%
|
Totale overdrachtskosten
|
3%
|
5.2.20. Overige punten
-
• Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op waardepeildatum 31 december
2018 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing
is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving
hiervan ‘Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop’.
-
• Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden wordt in de basisversie verondersteld
dat deze zich in complexen bevinden die niet worden uitgepond. Dit betekent dat voor
deze verhuureenheden alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is.
-
• Bij toepassing van de full versie kan een uitzondering worden gemaakt op het hanteren
van zowel een doorexploiteer- als een uitpondscenario, indien op basis van een marktanalyse
wordt aangetoond dat één van beide scenario’s niet realistisch is in de markt.
5.2.21. Nadere toetsing
-
• De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.
-
• De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde
WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet
het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te
bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn,
behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.